Mittwoch, 20 März, 2019
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Sachverständiger

Kauf nur nach Begutachtung durch Sachverständigen empfohlen

Gerade bei Fachwerkhäusern, die schon viele Jahrzehnte stehen, kommen verschiedene Schadensbilder vor. Da diese Gebäude in Fachwerkbauweise errichtet und die tragenden Elemente aus Holz bestehen, muss dieses einer besonderen Begutachtung unterzogen werden. Kann es doch im Laufe der Zeit zu massiven Schäden am Gebälk sowie am Dach kommen. Möchten Sie solch eine Immobilie erwerben, sollte auf jeden Fall vor dem Abschluss des Kaufvertrages ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Was kann ich von einem Sachverständigen erwarten?

BegutachtungZuerst einmal muss zwischen zwei verschiedenen Gutachtenarten unterschieden werden. Soll nur der Wert der Immobilie ermittelt werden oder benötigen Sie das Gutachten für die Durchführung eventueller Sanierungs- und Umbauarbeiten? Um erst einmal einen korrekten Kaufpreis zu ermitteln, ist ein Wertgutachten vollkommen ausreichend, welches von einem Bausachverständigen erstellt werden kann. Möchten Sie hingegen weitere Informationen über notwendige Sanierungsarbeiten, ist die Erstellung eines Sanierungsfahrplanes notwendig, in der natürlich auch die anfallenden Kosten enthalten sind. Die Sachverständiger Ausbildung und Qualifikation (hier am Beispiel des Ausbildungscenters modal)  spielt in jedem Fall ebenfalls eine wichtige Rolle. Darauf zu achten wäre, dass eine entsprechende Fachkompetenz des Gutachters vorliegt.

In beiden Fällen wird sich der Gutachter erst einmal einen allgemeinen Überblick über die Immobilie und das dazugehörige Grundstück verschaffen. Sodann nimmt er die vorhandene Bausubstanz „unter die Lupe“, ermittelt unter anderem mit verschiedenen technischen Geräten den Zustand des Gebäudes, prüft dieses unter anderem auf vorhandene Feuchte, und wird dann eine realistische Abschätzung eventuell notwendiger Sanierungs- und Umbaumaßnahmen vornehmen.

Beispielsweise kommt es sehr häufig vor, dass in Fachwerkhäusern das Dach neu eingedeckt oder gar mit einem neuen Dachstuhl versehen werden muss, da das Holz durch Pilze oder Insekten angegriffen wurde und damit die Stabilität des Dachstuhls nicht mehr gewährleistet ist. Um dies herauszufinden, muss ein Bausachverständiger oder sogar ein Sachverständiger für Holzschutz hinzugezogen werden.

Da die Umgebinde- respektive Fachwerkhäuser schon viele Jahrzehnte, teilweise sogar weit mehr als 100 Jahre alt sind, lässt auch die Dämmung in den meisten Fällen zu wünschen übrig. Hier wird Sie der Sachverständige auf verschiedenste Möglichkeiten der Wärmedämmung hinweisen, die den Denkmalcharakter des Hauses in keiner Weise beeinträchtigen, aber zu einer Steigerung der Energieeffizienz beitragen.

Brandschutz

Gerade bei Fachwerkhäusern ist natürlich auch der Brandschutz ein sehr wichtiges Kriterium. Deshalb sollte beispielsweise für die Dämmung Material verwendet werden, welches nur sehr schwer entflammbar ist. Auch das Holz sollte gegebenenfalls einer entsprechenden Behandlung unterzogen werden.

Die tragende Holzkonstruktion, aber auch alle anderen eingesetzte Hölzer, müssen zumindest der Gebäudebrandklasse 4 (nach MBO) entsprechen und feuerhemmend (Klassifizierung F60) ausgeführt sein. Wurden bei der Errichtung des Gebäudes die damaligen Brandschutzkriterien erfüllt, fällt die Immobilie unter Bestandsschutz. Sind hingegen Umbau- und Sanierungsarbeiten geplant, muss in der Regel auch der Brandschutz verbessert werden. Wurden die Gefache des Hauses beispielsweise mit Lehm verfüllt und vollflächig verputzt, kann es dem Standard FB 60 entsprechen. Mit Ziegeln verfüllte Gefache lassen entstehenden Rauch bereits nach drei Minuten austreten, bei Lehm dauert dies bis zu 36 Minuten. Deshalb ist es durchaus sinnvoll, bei der erneuten Verfüllung des Fachwerkes wieder auf Lehm zurückzugreifen, der natürlich entsprechend verputzt und somit mit bloßem Auge nicht sichtbar ist.

Gerade bei Fachwerkhäusern ist der vorbeugende Brandschutz besonders wichtig. So ist es beispielsweise sinnvoll, eine zweite Tür einzusetzen, die eventuell zum Garten des Grundstücks führt und als zusätzlicher Fluchtweg genutzt werden kann. Der Einbau von Brandmeldern ist ebenfalls angeraten. Über weitere Maßnahmen des Brandschutzes in dieser Immobilie informiert der beauftragte Bausachverständige.

Fördermöglichkeiten nutzen

Die Sanierung von Fachwerkhäusern wird unter anderem durch die KfW-Bank gefördert. Diese zahlt im Rahmen des Programmes „431 – Energieeffizient Sanieren – Zuschuss“ unter anderem einen 50-prozentigen Zuschuss auf die Beratungskosten – allerdings ist dieser Betrag auf maximal 4.000 Euro pro Maßnahme gedeckelt. Zudem können Käufer von Fachwerkhäusern von den Förderprodukten „151 – Energieeffizient Sanieren – Kredit“ und „430 – Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss“ profitieren. Die hierfür notwendigen Bescheinigungen – beispielsweise über die korrekte Durchführung der Arbeiten – stellt der beauftragte Sachverständige für Baudenkmale aus. Selbstverständlich ist eine gleichzeitige Inanspruchnahme aller drei Förderprogramme möglich.

Lesen Sie hierzu auch unseren Artikel: Hausbau als Energiesparhaus.

Nicht nur energetische Kenntnisse, sondern auch baukulturelles Fachwissen sind für die Sanierung von Fachwerk- beziehungsweise Umgebindehäusern immens wichtig. So sollten die Sanierungsmaßnahmen wenn möglich mit den Aspekten des Denkmalschutzes vereinbar sein.

Der beauftragte Sachverständige zeichnet nicht nur für die Planung der jeweiligen Maßnahmen, sondern auch für die Baubegleitung verantwortlich.  Er stellt die notwendigen Bescheinigungen aus, unterstützt Sie bei der Ausschreibung der Arbeiten und vergleicht auf Wunsch gemeinsam mit Ihnen die eingehenden Angebote. In einigen Regionen ist es zudem notwendig, spezielle denkmal- oder satzungsrechtliche Genehmigungen einzuholen und gestalterische Maßnahmen mit den örtlichen Behörden abzustimmen. Auch dies kann der Sachverständige in Ihrem Auftrag übernehmen. Wurden durch Länder und Kommunen spezielle Förderprogramme, die die Sanierung von Fachwerkhäusern unterstützen, aufgelegt, so verfügt der beauftragte Sachverständige über das hierfür notwendige Wissen und wird die Mittel – gemeinsam mit Ihnen und der finanzierenden Hausbank – beantragen.

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